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Der deutsche Verkehrswert wird in der Bewertungsszene oft im Vergleich zum angelsächsischen market value als der stabilere, vorsichtigere Wert gesehen.
Er sei ein Durchschnittswert – heißt es – während der market value ein Höchstpreis (Basis: highest bid) sei.
Dem mag das Vorsichtsprinzip des deutschen Beleihungswertes zu Grunde liegen.
Das macht diese Behauptung nicht richtiger.

Bei der Marktpreisbildung muss man zwischen dem Preis für das einzelne Objekt und dem aus einer Vielzahl von Einzelpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Verkehrswert unterscheiden.
Für das einzelne Objekt ergibt sich auch bei uns, dass der beste Bieter, in der Regel zumindest, den Zuschlag erhält.
So entsteht ein einzelner Preis.
Der Verkehrswert dagegen versteht sich nicht als höchster Einzelpreis aller Vergleichsobjekte, sondern als arithmetisches Mittel ihrer Einzelpreise, die normalerweise jeweils aufgrund des höchsten Gebotes entstanden sind.
Somit gilt dieses arithmetische Mittel als normalerweise für ein vergleichbares Objekt zu erzielender Preis.
Das gilt aber für den market value auch.
Der market value ist der beste Preis, von dem sinnvollerweise erwartet werden kann, dass er für eine Immobilie erzielbar ist.

Jeder Verkäufer verkauft zum höchsten (besten) Preis (highest bid – höchstes Angebot).
Der Schlüssel liegt in „might reasonably be expectcd“.
Erwartet werden kann der Preis aus Vergleichsobjekten mit der höchsten Wahrscheinlichkeit und das ist in der Normalverteilung der Mittelwert.
Damit entspricht die angelsächsische Definition des market value der „unseres“ Verkehrswertes.

Entwicklung des Immobilienmarktes

Bisher wurden bei allen Grundstücksbewertungsüberlegungen normalerweise steigende Preise unterstellt.
Das war auch viele Jahrzehnte richtig.
Dabei war herauszustellen. dass – meistens – das steuerfreie Preiswachstum neben vielen Steuervorteilen sehr für den Erfolg bestimmend war, so dass die eigentliche Objektrendite z. T. zweitrangig wurde.
Niedrige Liegenschaftszinssätze bestimmten in Immobilienbrennpunkten das Bild.
Die Preise waren gemessen am Reinertrag relativ hoch.

Heute wird man sich darauf einrichten müssen, dass das Preiswachstum keine allgemeine Größe mehr ist.
Wir werden – nicht nur kurzfristig – konstante Preise und z. T. sogar Preissenkungen in Betracht ziehen müssen, da auch die Steuervorteile nach und nach zunehmend unter Druck geraten und abgebaut werden.
So wird der eigentlichen Objektrendite eine deutlich wichtigere Rolle zukommen müssen, denn wenn die Immobilien im Vergleich zu anderen Investitionsmöglichkeiten keine interessante Alternative mehr bietet, werden die Investoren auf andere Objekte ausweichen.

In Zeiten stagnierender oder fallender Mieten kann das nur mit sinkenden Preisen – was ein Steigen der Liegenschaftszinssätze bedeutet – erreicht werden.
Die Lage auf dem jeweiligen örtlichen Immobilienmarkt wird von der regionalen Wirtschaftskraft und der Attraktivität der zu bewertenden Immobilie bestimmt.

In dieser Hinsicht ist es in Deutschland nicht zum Besten bestellt.
Wir kränkeln auf – noch – hohem Niveau.
Die wirtschaftlichen Folgen der Globalisierung und der Wiedervereinigung, die lange Zeit unverantwortliche Elitefeindlichkeit im Bereich der Ausbildung und das in wichtigen Teilbereichen ungenügende Forschungsklima, die mangelnde Reformfähigkeit und die ungünstige demographische Entwicklung sind die bestimmenden Negativfaktoren.
Neben diesen allgemeinwirtschaftlichen Momenten darf nicht vergessen werden, dass die quantitative Nachfrage nach Immobilienmietflächen in Zukunft wahrscheinlich nachlassen wird.

Umfangreiche Informationen zum Thema Immobilien : Hotel & Gastronomie Immobilien wurden bereitgestellt von Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner